Новостройка или вторичка: как выбрать и проверить квартиру

Новостройка или вторичка

Цены — по оценкам министерства строительства Челябинской области и агентства «DAN Недвижимость» в обзоре «Коммерсанта» за август 2026 года и по данным ЦИАН за сентябрь 2026 года. Это цены объявлений, а не сделок.

Что важно понимать:

• Разница в цене — не вся разница в деньгахНовостройку без отделки придётся ремонтировать с нуля: для двушки 55 м² это 0,7–1,3 млн ₽ и ещё 0,29–0,54 млн ₽ на кухню, мебель и технику. Во вторичке ремонт тоже часто нужен. Расчёт — в статье сколько стоит ремонт квартиры.
• Ставка может перевесить ценуНовостройка за 9 млн ₽ со взносом 20% по семейной ипотеке под 8% (семья с двумя детьми) — это 52 831 ₽ в месяц на 30 лет, пока действует льготная ставка. Вторичка за 6 млн ₽ с тем же взносом по рыночной ставке 18,69% — 75 048 ₽. Зато взнос за новостройку больше: 1,8 млн ₽ против 1,2 млн ₽. Посчитай платёж для своих вариантов — как, разобрано в статье ипотека в 2026 году.
• Пока строят дом, ты платишь ипотеку и, возможно, арендуЭто расходы, которых во вторичке нет.

Как проверить новостройку

Договор: только ДДУ и эскроу

Закон о долевом строительстве (214-ФЗ) защищает тех, кто покупает строящуюся квартиру по договору участия в долевом строительстве — ДДУ. Деньги по нему идут не застройщику, а на эскроу-счёт в банке. Застройщик получит их только после ввода дома в эксплуатацию, а если дом не построят, деньги со счёта не пропадут вместе с застройщиком.

Эскроу-счета застрахованы в Агентстве по страхованию вкладов: до 10 млн ₽ на человека в одном банке.

Если вместо ДДУ предлагают предварительный договор, договор бронирования, вступление в кооператив или вексель — остановись и разберись, почему. Защита закона о долевом строительстве на такие схемы может не распространяться.

Готовую квартиру в сданном доме застройщик продаёт по обычному договору купли-продажи — эскроу там уже не нужно, дом построен.

Застройщик и дом

Всё проверяется бесплатно на портале наш.дом.рф — это единая информационная система жилищного строительства:

• Единый реестр застройщиковНайди застройщика по названию или ИНН: сколько домов сдал, сколько строит, были ли переносы сроков.
• Каталог новостроекНайди дом и нажми «Проверить»: разрешение на строительство, проектная декларация, срок сдачи, банк, где открывают эскроу.
• Реестр проблемных объектовДома, которые не сдали в срок или бросили из-за банкротства застройщика.

Ещё посмотри, как идёт стройка вживую, и почитай отзывы жильцов уже сданных домов этого застройщика.

Что застройщик гарантирует

Договор может дать больше, но не меньше. С 2025 года по суду с застройщика за недостатки отделки, окон, дверей и сантехники можно взыскать в сумме не больше 3% цены договора, если договор не даёт больше. Поэтому приёмка — главный момент: всё, что записано в акт осмотра, застройщик обязан устранить.

Переуступка

Квартиру в строящемся доме можно купить и не у застройщика, а у дольщика — по договору уступки прав по ДДУ. Проверь, что дольщик полностью оплатил квартиру или долг переводится на тебя, что ДДУ зарегистрирован, а уступку тоже регистрируют в Росреестре. Цена у дольщика бывает выше, чем у застройщика сейчас.

Как проверить вторичку

Выписка из ЕГРН

Главный документ: в ней видно, кто собственник, сколько у квартиры владельцев и долей, есть ли ипотека, арест или другое обременение. Электронная выписка стоит 700 ₽, бумажная — 1 740 ₽.

С 1 марта 2023 года выписка, которую заказывает посторонний человек, приходит без имени собственника. Поэтому попроси продавца заказать выписку самому или открыть свои данные для выписки — это делают заявлением в Росреестр. Выписку заказывай свежую, прямо перед сделкой.

Собственники и откуда у них квартира

• Правоустанавливающий документДоговор купли-продажи, дарения, приватизации или свидетельство о наследстве. Самая спокойная история — давняя покупка одним собственником.
• Недавнее наследствоМогут объявиться другие наследники и оспорить раздел.
• Квартира куплена в бракеНужно нотариальное согласие супруга продавца на продажу.
• Несколько собственников или долиДоговор подписывают все, а продажу долей по отдельности удостоверяет нотариус.
• ПродавецПаспорт — действителен ли он (проверка на сайте МВД), нет ли дела о банкротстве (fedresurs.ru), исполнительных производств (сайт ФССП) и судов о квартире. Сделку продавца, которого потом признали банкротом, могут оспорить.

Дети и материнский капитал

Если квартиру покупали с материнским капиталом, у детей должны быть доли. Если долей нет, а маткапитал был, сделку потом могут оспорить в интересах детей.

Если собственник — ребёнок, на продажу его доли нужно разрешение органа опеки, а сделку удостоверяет нотариус. Опека обычно требует, чтобы ребёнку купили не меньшую долю в другом жилье, — спроси у продавца, куда переезжает ребёнок и есть ли разрешение.

Кто прописан

Попроси справку о зарегистрированных в квартире. В договоре запиши, кто и до какого числа выписывается.

Особый случай — отказники от приватизации. Если человек отказался от приватизации в пользу других жильцов, он сохраняет право жить в квартире бессрочно, даже после её продажи. С 1 сентября 2025 года сведения о таких людях могут внести в ЕГРН, но только по заявлению или решению суда, поэтому их отсутствие в выписке ничего не гарантирует. Если квартиру приватизировали, узнай, кто был прописан на тот момент.

Долги

• КапремонтДолг прежнего хозяина по взносам на капремонт переходит к новому собственнику по Жилищному кодексу. Попроси справку об отсутствии долга у регионального оператора капремонта.
• КоммуналкаДолги остаются за прежним хозяином, но отключения и звонки достанутся тебе. Попроси квитанции за последние месяцы и справку из управляющей компании.

Перепланировка

Сверь квартиру с планом из технического паспорта или ЕГРН. Снесённая стена, перенесённая кухня или санузел без согласования — проблема нового собственника: по закону вернуть всё как было обязан он. Банк может отказаться кредитовать квартиру с незаконной перепланировкой.

Цена

Сравни цену с похожими квартирами в том же доме и районе. Слишком низкая цена — повод проверять ещё тщательнее. Не соглашайся занижать цену в договоре: если сделку признают недействительной, вернуть деньги сверх суммы в договоре будет очень трудно.

Что смотреть на просмотре

Дом:

• подъезд, лифт, подвал — сыро ли, пахнет ли;
• на последнем этаже — следы протечек с крыши;
• трещины на фасаде, состояние балконов;
• год постройки и когда по плану капремонт дома.

Квартира:

• стояки и трубы — ржавчина, подтёки;
• электрощиток и проводка — старая алюминиевая или медная;
• окна и батареи;
• следы протечек от соседей сверху, плесень, запах сырости;
• вентиляция — поднеси лист бумаги к решётке на кухне и в санузле;
• напор воды и как быстро идёт горячая.

Вокруг:

• шум — дорога, железная дорога, бары внизу;
• парковка, транспорт, школа и детский сад;
• приди ещё раз вечером: шум и парковка вечером другие.

Подробный технический осмотр — что менять, а что можно оставить — в статье ремонт после покупки: с чего начать.

Приёмка квартиры в новостройке

1. Возьми с собойРулетку, уровень, фонарик, ДДУ с планировкой и описанием отделки. Можно позвать специалиста по приёмке.
2. Проверь всё по спискуРовность стен и пола, окна и подоконники, входную дверь, радиаторы, стояки, электрощиток, вентиляцию. Обмерь площадь.
3. Запиши недостатки в акт осмотраКаждый — отдельной строкой, с фото. Застройщик обязан их устранить.
4. Сверь площадь с договоромЕсли она отличается от проектной, доплата или возврат денег считаются по условиям ДДУ.
5. Подпиши акт приёма-передачиС него начинается гарантия и твоё право на налоговый вычет.

Частые вопросы

Что лучше купить: новостройку или вторичку?

Это зависит от денег и сроков. Новостройка дороже — в Челябинске 160–170 тыс. ₽ за м², — но на неё действуют семейная и IT-ипотека, а деньги до сдачи дома лежат на эскроу. Вторичка дешевле — 110–128 тыс. ₽ за м², — и в неё можно заехать сразу, но рыночная ставка выше и проверять квартиру нужно тщательнее.

Как проверить застройщика перед покупкой квартиры?

На портале наш.дом.рф: в Едином реестре застройщиков — сколько домов он сдал и были ли переносы, в каталоге новостроек — разрешение на строительство, проектную декларацию и срок сдачи, в реестре проблемных объектов — нет ли там его домов. Договор — только ДДУ с оплатой через эскроу.

Какие документы проверить при покупке квартиры на вторичке?

Свежую выписку из ЕГРН, документ, по которому продавец получил квартиру, паспорт продавца, нотариальное согласие супруга, справку о прописанных, справки об отсутствии долгов за коммуналку и капремонт, технический план. Если есть дети-собственники — разрешение опеки.

Почему в выписке ЕГРН нет имени собственника?

С 1 марта 2023 года посторонний человек получает выписку без персональных данных собственника. Попроси продавца заказать выписку самому или открыть свои данные заявлением в Росреестр.

Переходят ли долги прежнего хозяина к покупателю?

Долг по взносам на капремонт — переходит, по Жилищному кодексу. Долги за коммунальные услуги остаются за прежним хозяином. Перед сделкой попроси справки об отсутствии долгов.