Сделка и расходы: как проходит покупка квартиры и сколько платить сверх цены
Обязательный минимум сверх цены квартиры в ипотеку — около 11 тыс. ₽: пошлина 4 000 ₽, выписка из ЕГРН, оценка и страховка квартиры. Со страхованием жизни и безопасными расчётами — около 20 тыс. ₽, а нотариус и риэлтор, если они нужны, добавляют ещё больше.
Содержание
Как проходит сделка во вторичке
Ипотечная сделка с готовой квартирой идёт в восемь шагов:
- Банк одобряет квартируТы приносишь отчёт оценщика и документы продавца, банк проверяет их как залог.
- Назначаете дату сделкиПродавец собирает справки: о прописанных, об отсутствии долгов, согласие супруга.
- Подписываете документыДоговор купли-продажи (ДКП), кредитный договор, договор страхования. Часто всё подписывают в офисе банка или онлайн.
- Деньги — на счёт банкаТвой взнос и кредит переводят на счёт безопасных расчётов или открывают аккредитив. Продавец их пока не получает.
- Документы — в РосреестрБанк подаёт их электронно, либо вы вместе идёте в МФЦ.
- РегистрацияТы становишься собственником, а в ЕГРН появляется запись об ипотеке в пользу банка.
- Деньги — продавцуБанк переводит их после того, как получит сведения о регистрации.
- Ключи и выпискаПодписываете акт приёма-передачи, продавец отдаёт ключи и выписывается в срок из договора.
Как проходит покупка новостройки
- Банк одобряет тебя и домОбычно у банка есть список аккредитованных жилых комплексов.
- Подписываешь ДДУ и кредитный договорДДУ — договор участия в долевом строительстве.
- ДДУ регистрируют в РосреестреПошлина для физлица — 700 ₽. Часто регистрацию берёт на себя застройщик или банк.
- Деньги — на эскроу-счётВзнос и кредит лежат там до ввода дома. Ипотеку ты платишь с первого месяца.
- Дом сдаютЗастройщик получает деньги с эскроу.
- Приёмка и актОсматриваешь квартиру, недостатки записываешь в акт осмотра, потом подписываешь акт приёма-передачи.
- Регистрация права собственностиПошлина — 4 000 ₽. После неё банк обычно просит оценку и страховку готовой квартиры — сроки написаны в кредитном договоре.
Как проверить застройщика и что смотреть при приёмке — в статье новостройка или вторичка и как проверить квартиру.
ДКП, ДДУ и уступка: в чём разница
| Договор купли-продажи (ДКП) | ДДУ | Уступка по ДДУ | |
|---|---|---|---|
| Что покупаешь | готовую квартиру | будущую квартиру у застройщика | права дольщика на будущую квартиру |
| У кого | у собственника | у застройщика | у дольщика |
| Куда деньги | продавцу после регистрации | на эскроу до ввода дома | дольщику, по договору уступки |
| Когда квартира твоя | сразу после регистрации | после сдачи дома и регистрации права | после сдачи дома и регистрации права |
| Регистрация | переход права | ДДУ | договор уступки |
Документы для сделки
От тебя:
- паспорт и СНИЛС;
- подтверждение дохода — для банка;
- свидетельство о браке, брачный договор, если есть;
- свидетельства о рождении детей — для семейной ипотеки;
- сертификат на материнский капитал, если он идёт в оплату.
От продавца вторички:
- паспорт;
- документ, по которому он получил квартиру: договор, свидетельство о наследстве, договор приватизации;
- свежая выписка из ЕГРН;
- нотариальное согласие супруга, если квартира куплена в браке;
- справка о прописанных;
- справки об отсутствии долгов за коммунальные услуги и капремонт;
- разрешение опеки, если собственник — ребёнок;
- технический план, если банк его просит.
Как безопасно передать деньги
Главное правило: продавец получает деньги только после того, как право перешло к тебе. Для этого деньги кладут в банк до регистрации.
| Способ | Как работает | Что важно |
|---|---|---|
| Сервис безопасных расчётов | деньги лежат на счёте банка и уходят продавцу после регистрации | у Сбера услуга стоит 3 400 ₽ |
| Аккредитив | банк переводит деньги продавцу, когда тот показывает выписку о переходе права | условия выплаты записывают заранее |
| Эскроу-счёт | деньги лежат на специальном счёте до наступления условия | для ДДУ обязателен |
| Банковская ячейка | наличные в ячейке, продавец получает к ней доступ после регистрации | старый способ: наличные надо пересчитать и проверить |
| Напрямую под расписку | ты переводишь или отдаёшь деньги продавцу сам | рискованно, если это делается до регистрации |
При ипотеке способ расчётов обычно предлагает банк. Часть денег — взнос — иногда передают напрямую под расписку. Делай это только в согласованном с банком порядке и не раньше, чем все документы подписаны.
Регистрация в Росреестре
Сроки по закону о регистрации недвижимости:
| Как подают | Срок |
|---|---|
| В Росреестр | 7 рабочих дней |
| Через МФЦ | 9 рабочих дней |
| Ипотека жилья — в Росреестр | 5 рабочих дней |
| Ипотека жилья — через МФЦ | 7 рабочих дней |
| Нотариальная сделка, электронно | 1 рабочий день |
| Ускоренная регистрация за отдельную пошлину | 1 рабочий день |
Электронно сделку можно подать через банк — у многих банков это платная услуга, цена зависит от банка и региона, уточни её заранее. Для электронной подачи нужна электронная подпись, её обычно выпускает тот же сервис.
После регистрации ты получаешь выписку из ЕГРН. Бумажных свидетельств о собственности больше не выдают: право подтверждает запись в реестре.
Если в документах ошибка, регистрацию приостанавливают — тогда срок растягивается, а деньги продавцу не уходят, пока её не исправят.
Все расходы сверх цены
Пример — двушка во вторичке за 6 млн ₽, ипотека 4,8 млн ₽:
| Расход | Сколько | Когда нужен |
|---|---|---|
| Пошлина за регистрацию права собственности | 4 000 ₽ | всегда, если кадастровая стоимость до 20 млн ₽ |
| Пошлина за регистрацию ипотеки | 1 000 ₽ по Налоговому кодексу | уточни в банке, платится ли она отдельно в твоей сделке |
| Выписка из ЕГРН | 700 ₽ электронная, 1 740 ₽ бумажная | перед сделкой |
| Оценка квартиры | от 3 000 ₽, обычно до 6 000 ₽ | если банк требует отчёт |
| Страхование квартиры, первый год | около 2 880 ₽ | всегда при ипотеке |
| Страхование жизни, первый год | примерно 5 700–14 730 ₽ на кредит 5 млн ₽ | по желанию, но без него ставка выше |
| Безопасные расчёты | у Сбера — 3 400 ₽ | по желанию |
| Электронная регистрация через банк | цена зависит от банка | по желанию |
| Нотариус | 0,5% цены договора, но не больше 20 000 ₽, плюс плата за правовую и техническую работу | если покупаешь долю или квартиру у ребёнка-собственника |
| Риэлтор | процент от цены или фиксированная сумма по договору | по желанию |
| Переезд | по объёму вещей и этажу | — |
Что получается:
- обязательный минимум — пошлина, выписка, оценка и страховка квартиры — около 11 тыс. ₽;
- вместе со страхованием жизни и безопасными расчётами — около 20 тыс. ₽;
- нотариус — до 20 тыс. ₽ тарифа и плата за его работу сверху; её размер в Челябинской области спроси у нотариуса;
- риэлтор — свежих челябинских прайсов мы не нашли: спроси цену у 2–3 агентств и смотри, что входит — подбор, проверка документов, сопровождение сделки.
Страховку платят каждый год, пока есть ипотека, но с каждым годом она дешевеет: её считают от остатка долга. Подробнее о страховке и о том, как она влияет на ставку, — в статье ипотека в 2026 году.
Для новостройки: ДДУ — 700 ₽, регистрация права после сдачи дома — 4 000 ₽, оценка и страховка квартиры — когда она построена и оформлена. Плюс ремонт: для двушки 55 м² без отделки — 0,7–1,3 млн ₽, расчёт — в статье сколько стоит ремонт квартиры.
После сделки
- Подпиши акт приёма-передачи, проверь показания счётчиков и получи все ключи.
- Переоформи лицевые счета на себя: управляющая компания, электричество, газ, капремонт.
- Если продавец не выписался в срок из договора, требуй этого по договору, а дальше — через суд.
- Поставь в календарь дату продления страховки.
- Заяви налоговый вычет — до 260 тыс. ₽ за покупку и до 390 тыс. ₽ за проценты. Как — в статье налоговый вычет при покупке квартиры.
- Начни ремонт с плана, а не с плитки: ремонт после покупки: с чего начать.
Частые вопросы
Сколько стоит оформить квартиру в ипотеку сверх цены?
Обязательный минимум — около 11 тыс. ₽: пошлина за регистрацию права 4 000 ₽, выписка из ЕГРН 700 ₽, оценка от 3 000 ₽ и страховка квартиры — для кредита 4,8 млн ₽ около 2 880 ₽ в год. Страхование жизни, безопасные расчёты, нотариус и риэлтор — сверху.
Какая госпошлина за регистрацию квартиры в 2026 году?
Для физлица — 4 000 ₽, если кадастровая стоимость квартиры не больше 20 млн ₽. За регистрацию ДДУ — 700 ₽, за регистрацию ипотеки по Налоговому кодексу — 1 000 ₽.
Как безопасно передать деньги продавцу?
Через банк: сервис безопасных расчётов, аккредитив или эскроу. Деньги лежат в банке и уходят продавцу только после того, как Росреестр зарегистрирует переход права на тебя.
Когда нужен нотариус при покупке квартиры?
Когда продают долю в квартире или когда собственник — несовершеннолетний. Если все собственники продают квартиру целиком одним договором и среди них нет детей, нотариус не обязателен. Тариф — 0,5% цены, но не больше 20 000 ₽, плюс плата за правовую и техническую работу.
Сколько длится регистрация квартиры в Росреестре?
7 рабочих дней при подаче в Росреестр, 9 — через МФЦ, для ипотеки жилья — 5 и 7 дней. Нотариальную сделку, поданную электронно, регистрируют за 1 рабочий день.
