Налоговый вычет при покупке квартиры: как вернуть до 650 тыс. ₽

Сколько можно вернуть

Имущественный вычет — это часть НДФЛ, который ты уже заплатил со своих доходов и который государство возвращает за покупку жилья. Вычетов два, и их можно получить оба:

Что важно:

• Вернуть можно только свой налогВ год — не больше НДФЛ, который удержали с твоих доходов. Остаток вычета переходит на следующие годы, пока не кончится.
• Квартира дороже 2 млн ₽ — вычет всё равно 2 млн ₽А если квартира стоила меньше, остаток можно добрать при следующей покупке жилья.
• Проценты — только по одной квартиреВычет по процентам дают один раз в жизни и только по одному объекту.
• Супруги — каждый за себяЕсли квартира куплена в браке, вычет за покупку может получить каждый из супругов, до 2 млн ₽ на каждого. Как поделить расходы, супруги решают сами и пишут заявление.

С 2025 года шкала НДФЛ прогрессивная: с дохода больше 2,4 млн ₽ в год налог выше 13%. Если твой налог удержан по ставке 15, 18, 20 или 22%, вернут больше: за покупку — до 300, 360, 400 или 440 тыс. ₽, за проценты — до 450, 540, 600 или 660 тыс. ₽. Лимиты в 2 и 3 млн ₽ не изменились.

Кто может получить

Вычет получает тот, кто платит НДФЛ: работает по трудовому договору, сдаёт квартиру с уплатой налога и так далее. Если у тебя нет дохода с НДФЛ — например, ты только самозанятый, — возвращать нечего, пока такой доход не появится.

Вычет не дают:

• если квартиру купили у взаимозависимого человека — супруга, родителей, детей, братьев и сестёр, опекуна;
• на ту часть цены, которую оплатили материнским капиталом, деньгами работодателя или из бюджета.

Вычет дают на расходы, которые понёс сам покупатель. Если часть денег подарили родители, а за квартиру платил ты, сохрани договор дарения и выписки о переводах: они показывают, что деньги твои и платил их ты.

По семейной ипотеке вычет за проценты считают с процентов, которые платишь ты. Доплата государства банку в эту сумму не входит.

Когда возникает право

Срока на сам вычет нет: заявить его можно и через много лет. Но вернуть налог можно только за последние 3 года. Например, в 2026 году можно подать декларации за 2023, 2024 и 2025 годы, если в них уже было право на вычет.

Как получить

Через налоговую после конца года

1. Подай декларацию 3-НДФЛВ личном кабинете налогоплательщика на nalog.gov.ru — за тот год, в котором был доход.
2. Приложи документыДоговор купли-продажи и выписку из ЕГРН или ДДУ и акт приёма-передачи; документы об оплате; для процентов — кредитный договор и справку банка об уплаченных процентах; супругам — заявление о распределении вычета.
3. Подай заявление на возвратЕго заполняют там же, в личном кабинете. Деньги придут на твой счёт после проверки декларации.

Есть упрощённый порядок: если банк передаёт сведения в налоговую, после конца года в личном кабинете появится готовое заявление — его нужно только подписать, без декларации и документов.

Через работодателя в течение года

Подай в налоговую заявление на подтверждение права на вычет. Налоговая за 30 дней отправит уведомление работодателю, и он перестанет удерживать НДФЛ из зарплаты, пока вычет не кончится. Так деньги приходят каждый месяц вместе с зарплатой, а не раз в год.

Пример: когда вернутся деньги

Зарплата 80 тыс. ₽ в месяц до вычета налога — это 124 800 ₽ НДФЛ в год. Квартира стоит больше 2 млн ₽, ипотека — 4,8 млн ₽ под 10% на 30 лет. Декларацию подаёшь каждый год, зарплата не меняется.

Первые четыре года всё упирается в налог: вернуть больше, чем удержали, нельзя. Потом — в проценты: за год по такому кредиту их набегает около 460–479 тыс. ₽, и 13% от них — меньше налога. При рыночной ставке 18,69% проценты копятся почти вдвое быстрее, и лимит 3 млн ₽ набирается за 4 года.

Цифры примерные: зарплата растёт, ставка по семейной ипотеке после 15 лет меняется, а досрочные платежи уменьшают проценты.

Пенсионерам

Работающие и неработающие пенсионеры могут перенести вычет на 3 года, предшествующие году, в котором он образовался. Если в эти годы ты работал и платил НДФЛ, налог за них вернут.

Частые ошибки

• Купить квартиру у родителей или других близких родственников — вычета не будет.
• Потерять расписки и платёжки: без документов об оплате вычет не дадут.
• Занизить цену в договоре: вычет дают с суммы из договора.
• Не подавать декларации годами и потерять возврат за годы старше трёх лет.
• Супругам — не договориться заранее, кто сколько заявляет.

Частые вопросы

Сколько можно вернуть за покупку квартиры?

До 260 тыс. ₽ за саму квартиру — 13% от лимита 2 млн ₽ — и до 390 тыс. ₽ за проценты по ипотеке — 13% от лимита 3 млн ₽. Всего — до 650 тыс. ₽. Если налог удержан по ставке выше 13%, вернут больше.

Можно ли получить вычет по семейной ипотеке?

Да. Вычет за покупку — на ту часть цены, которую ты оплатил сам и кредитом, без материнского капитала. Вычет за проценты — с процентов, которые платишь ты.

Можно ли получить вычет, если купил квартиру у родителей?

Нет. Сделка с взаимозависимыми людьми — супругом, родителями, детьми, братьями и сестрами — права на вычет не даёт.

Когда можно подать документы на вычет за квартиру?

По вторичке — после регистрации права собственности, по новостройке — после подписания акта приёма-передачи и регистрации права. Через налоговую — по окончании года, через работодателя — сразу, в течение года. Вернуть налог можно за последние 3 года.

Как получить вычет за проценты по ипотеке?

Каждый год бери в банке справку об уплаченных процентах и прикладывай её к декларации вместе с кредитным договором. Или получай вычет через работодателя. Вычет по процентам дают только по одной квартире, с процентов до 3 млн ₽.