Дизайн-проект и ТЗ на ремонт: что согласовать до начала работ

01Зачем согласовывать проект до работ

Ремонт квартиры для гражданина обычно оформляют договором бытового подряда: подрядчик обязуется выполнить по заданию гражданина определённую работу, предназначенную удовлетворять его бытовые или другие личные потребности, а заказчик — принять и оплатить её (п. 1 ст. 730 ГК РФ). Ключевые слова — «по заданию» и «определённую». Дизайн-проект или техническое задание (ТЗ) и есть это задание, записанное так, чтобы по нему можно было проверить результат. Оформляют его приложением к договору: в договоре — «работы выполняются в объёме сметы (приложение 1) по дизайн-проекту (приложение 2)», а на листах — что, где и из чего делается.

Без проекта спорить придётся по общим правилам. Качество работы должно соответствовать условиям договора, а при их отсутствии или неполноте — требованиям, обычно предъявляемым к работам такого рода (п. 1 ст. 721 ГК РФ). Что «обычно» для высоты розетки или раскладки плитки, мастер и заказчик понимают по-разному. При приёмке заказчик осматривает работу и заявляет об отступлениях от договора, ухудшающих результат (п. 1 ст. 720), — но сравнивать не с чем, если в договоре одна строка «ремонт санузла под ключ».

Для мастера проект — это ещё и смета. По листам считают объёмы: точки электрики, метры труб, квадратные метры плитки с запасом на подрезку, а по ведомости — материалы. Пока проекта нет, смета остаётся предварительной. Как считать смету по помещениям и видам работ, — в статье «Смета на ремонт», а исходные данные для проекта собирают на замере — о нём статья «Замер и бриф».

1. Замер и брифразмеры, пожелания, состояние квартиры
2. Дизайн-проект или ТЗлисты с размерами, высотами и материалами
3. Сметаобъёмы по листам, материалы по ведомости
4. Предложение и договорпроект или ТЗ — приложение к договору
5. Работы и приёмкапо листам; изменения — письменно и до работ

Заказчику согласованный проект выгоден не меньше: он видит, за что платит, может сравнить предложения разных бригад по одним и тем же листам и не узнаёт о решениях мастера, когда стены уже закрыты плиткой.

02Что в дизайн-проекте нужно мастеру

Единого обязательного состава у дизайн-проекта квартиры нет: каждый дизайнер собирает альбом по-своему. Поэтому смотрите не на число страниц, а на то, есть ли листы, по которым можно работать, — с размерами, высотами и материалами. Визуализации — трёхмерные картинки интерьера — нужны заказчику; мастер работает по чертежам. Ниже — листы, которые встречаются на практике.

Что проверить в проекте до договора

Первое — размеры. Сверьте обмерный план со своим замером: в старых домах стены редко параллельны, а квартиру в новостройке могли обмерить по планировке застройщика. Ошибка в несколько сантиметров на обмерном плане переезжает во все листы — в раскладку плитки, мебель и двери.

Второе — привязки и высоты. У каждой розетки и каждого вывода воды должны быть высота и расстояние до угла или проёма. Уточните, от чего считается высота: от чистового пола — уровня готового покрытия — или от плиты перекрытия. Если высоты даны от чистового пола, а стяжки ещё нет, мастеру нужна толщина всего пола вместе с покрытием, иначе выводы окажутся не на своих местах.

Третье — чего в проекте часто нет. Схему электрощита — группы, автоматы, сечения кабелей — дизайнер нередко не рисует: её делает электрик или проектировщик. Чертёж кухни с выводами под мойку, технику и вытяжку присылает кухонный производитель, иногда уже после начала работ. Договоритесь, кто и к какому сроку готовит эти листы, и запишите это в ТЗ.

Четвёртое — что главнее. Если картинка, чертёж и ведомость расходятся, действовать должны чертёж с размерами и ведомость с артикулами — запишите это в договоре или ТЗ.

03Если проекта нет: ТЗ мастера

Для косметического ремонта или одного санузла дизайн-проект заказывают редко, и это нормально. Но задание всё равно нужно — минимальное ТЗ на несколько листов, которое заменяет альбом там, где это важно для работы и приёмки. В нём четыре части.

• План с отметками. Обмерный план каждого помещения, на котором отмечено: что сносится и что строится, где розетки, выключатели и светильники, где выводы воды и канализации, какой пол и потолок. Рисовать можно от руки, но с размерами.
• Материалы с артикулами. Плитка, краска, ламинат, сантехника, двери — производитель, коллекция, артикул, цвет и размер. «Белая плитка 30 на 60» не определяет ни оттенок, ни калибр, ни цену.
• Фото-референсы с пояснениями. Картинки из интернета показывают стиль, но не размеры. Под каждым фото подпишите, что именно повторить — раскладку, цвет шва, нишу, — и что в работу не входит.
• Высоты и привязки. Таблица точек: что, в каком помещении, на какой высоте от чистового пола и на каком расстоянии от угла или проёма. Для черновых работ это главная часть ТЗ.

Кто готовит такое ТЗ? Чаще мастер — по замеру и разговору с заказчиком: он лучше знает, какие размеры нужны для работы, а заказчик проверяет и подписывает каждый лист. Бывает, что заказчик приносит свои рисунки, а мастер дополняет их размерами. Третий вариант — заказать у дизайнера или проектировщика только рабочие чертежи: обмерный план, перегородки, электрику, сантехнику и раскладку плитки — без визуализаций.

ТЗ — это работа, иногда на несколько вечеров, и у неё есть цена. Мастера включают её по-разному: отдельной строкой сметы, фиксированной оплатой с зачётом в стоимость работ, если договор будет подписан, или в цену объекта. Дизайнеры чаще считают цену от площади квартиры и состава листов. Норм здесь нет: спрашивайте цену за конкретный набор листов и число выездов на объект, а не «за проект».

Дизайн-проект

• делает дизайнер по договору с заказчиком
• обмеры, перегородки, электрика, сантехника, плитка, ведомость
• визуализации — для заказчика, мастеру нужны чертежи
• вопросы к листам — через заказчика

ТЗ мастера

• готовит мастер по замеру, подписывает заказчик
• план с отметками на обмерном плане
• материалы с артикулами, фото-референсы с пояснениями
• таблица высот и привязок от чистового пола

В обоих случаях каждый лист подписывает заказчик, а договор ссылается на конкретную версию.

04Как писать ТЗ проверяемо

Требование проверяемо, если мастер и заказчик, прочитав его, одинаково ответят на вопрос «сделано или нет». Для этого в нём нужны место, размер или высота, материал и способ проверки: рулеткой, уровнем, правилом, сверкой артикула на упаковке. Если проверить нельзя, это пожелание, а не требование. Оценочные слова — «аккуратно», «ровно», «качественно», «как у всех» — заменяйте числами и ссылками на листы. Числа в таблице — условный пример, а не нормы.

Отдельно запишите, что в работу не входит, даже если это кажется очевидным: сборка мебели, монтаж кухни, подключение техники, уборка после ремонта. Вывоз мусора — тоже отдельной строкой: входит ли он и до какого места. Эти строки не запрещают работу — они делают её отдельным заказом с отдельной ценой.

05Согласование: подписи и изменения

Согласованный проект — это подписанный проект. На каждом листе, который идёт в работу, заказчик ставит подпись, дату и отметку «согласовано», а на титуле альбома — номер версии и список листов. Договор ссылается на конкретную версию. Пример: «Работы выполняются по дизайн-проекту в редакции от 14.09.2026, листы 1–18 (приложение 2)». Тогда спор «в проекте было по-другому» решается сравнением двух подписанных версий.

Многие согласования идут в мессенджере: дизайнер прислал новый лист, заказчик ответил «да». Письменная форма сделки соблюдена и тогда, когда её совершают электронными средствами, позволяющими воспроизвести содержание в неизменном виде, а вместо подписи годится любой способ достоверно определить, кто выразил волю (п. 1 ст. 160 ГК РФ). Чтобы переписка работала как доказательство, запишите в договоре официальные каналы — номер телефона, мессенджер, почту — и то, что согласование листа в них имеет силу. Сохраняйте файлы листов вместе с ответами.

Изменения по ходу ремонта неизбежны: заказчик видит штробы и просит добавить розетку, плитку сняли с производства, за обшивкой нашёлся стояк не на своём месте. Правило одно — сначала зафиксировать, потом делать. Мелкое уточнение без влияния на цену и срок — отметка на листе, фото и подтверждение заказчика в официальном канале. Всё, что меняет цену, объём или срок, — дополнительное соглашение и пересчёт сметы: соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Как оформлять допсоглашения и пересчитывать смету, — во второй и третьей частях серии.

Ведите журнал изменений: дата, что изменилось, на каком листе, кто согласовал, как это повлияло на цену и срок. Для заказчика это прозрачность, для мастера — готовый ответ на вопрос «почему смета выросла».

Если у заказчика есть дизайнер с авторским надзором, указания на объекте даёт и он. Но договор у мастера с заказчиком, поэтому запишите в нём, может ли дизайнер согласовывать изменения от имени заказчика и какие — только без влияния на цену или любые. Если об этом ничего не сказано, нужно подтверждение заказчика.

06Ошибки в проекте: кто отвечает

Ошибки бывают в любом проекте: розетка за шкафом, узкая подрезка плитки на видном месте, потолок ниже двери, душевой трап без высоты для уклона. Мастер первым видит проект в материале, и закон обязывает его сказать об этом. Подрядчик обязан немедленно предупредить заказчика и до получения указаний приостановить работу, если обнаружит непригодность или недоброкачественность предоставленных заказчиком материала, оборудования или технической документации, возможные неблагоприятные для заказчика последствия его указаний о способе работы или иные не зависящие от подрядчика обстоятельства, которые грозят годности или прочности результата либо сроку (п. 1 ст. 716 ГК РФ). Дизайн-проект, который передал заказчик, разумно считать такой документацией.

Если не предупредить, последствия названы в законе. Подрядчик, который не предупредил заказчика или продолжил работу, не дождавшись истечения срока для ответа — договорного, а без него разумного, — не вправе ссылаться на эти обстоятельства, когда к нему предъявят требования или когда он сам предъявит их заказчику (п. 2 ст. 716). Проще говоря, «так было в проекте» перестаёт быть защитой, если ошибку можно было увидеть, а вы промолчали. Отвечать тогда придётся по общим правилам о качестве работы (ст. 723 ГК РФ), а перед гражданином — и по закону о защите прав потребителей. Он отдельно обязывает исполнителя своевременно сообщать потребителю, что его указания и другие зависящие от него обстоятельства могут снизить качество работы или сорвать срок (ст. 36).

Если заказчик, несмотря на своевременное и обоснованное предупреждение, в разумный срок не заменит документацию, не изменит указаний или не примет других мер, подрядчик вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков (п. 3 ст. 716). Это крайняя мера, но она защищает мастера, которого просят делать заведомо плохо. Когда нашли ошибку:

1. Приостановите работы, которых касается ошибка, — остальное можно продолжать.
2. Напишите заказчику в официальный канал: что нашли, на каком листе, чем это грозит, что предлагаете и к какому сроку нужен ответ.
3. Приложите фото и фрагмент листа, сохраните отправленное сообщение.
4. Продолжайте только по ответу: новый подписанный лист или письменное указание оставить как есть.

Если заказчик письменно настаивает на своём решении, а оно ничему не грозит, — сделайте и сохраните переписку: она покажет, что вы предупреждали. Если решение грозит прочности или безопасности или нарушает закон — например, проём в несущей стене без согласования, — не делайте его и по письменному указанию.

Дизайнер и мастер

Дизайнер отвечает перед заказчиком по своему договору — за свои чертежи. Мастер — по договору подряда: за свою работу и за молчание об ошибке, которую мог заметить. Договора между ними обычно нет, поэтому вопросы к проекту мастер адресует заказчику, а тот решает их с дизайнером. Исход конкретного спора зависит от договоров и доказательств — поэтому каждое предупреждение письменно.

Если ТЗ составляли вы сами, исходите из того, что за его ошибки спросят с вас: заказчик подписал то, что предложил специалист.

07Перепланировка — отдельный проект

Дизайн-проект с планом новых перегородок сам по себе не даёт права их строить. ЖК РФ различает два вида таких работ (ст. 25). Переустройство — установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения. Перепланировка — изменение границ или площади помещения, образование новых помещений или изменение его внутренней планировки, в том числе без изменения границ и площади. Перенос стен и проёмов, объединение кухни с комнатой, расширение санузла, перенос сантехники — вопросы, которые стоит выяснить до сметы.

Проводят такие работы по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения (ч. 1 ст. 26 ЖК РФ). Собственник подаёт заявление, правоустанавливающие документы, проект переустройства и (или) перепланировки, подготовленный и оформленный в установленном порядке, технический паспорт помещения, а в отдельных случаях — согласие членов семьи нанимателя, заключение органа охраны памятников и протокол общего собрания собственников, если без присоединения общего имущества работы невозможны (ч. 2 ст. 26). Часть документов орган запрашивает сам. Решение принимают не позднее 45 дней со дня подачи документов (ч. 4 ст. 26), и основанием для работ служит документ о согласовании (ч. 6 ст. 26). После работ заявитель уведомляет орган о завершении, при перепланировке — с техническим планом помещения. Работы подтверждает акт приёмочной комиссии, а перепланировка считается завершённой со дня внесения изменений в ЕГРН (ст. 28).

1. Проект перепланировкиподготовлен и оформлен в установленном порядке
2. Заявление и документыв орган, который согласует (ч. 2 ст. 26)
3. Решение о согласованиине позднее 45 дней со дня подачи документов
4. Работы по проектубез документа о согласовании или с нарушением проекта — самовольно (ст. 29)
5. Уведомление и актакт приёмочной комиссии; перепланировку вносят в ЕГРН (ст. 28)

Это разные документы для разных читателей: дизайн-проект — для мастера и заказчика, проект перепланировки — для органа, который согласует, и готовят его по установленным требованиям.

Самовольными ЖК РФ считает переустройство и перепланировку без документа о согласовании или с нарушением проекта (ч. 1 ст. 29). Собственник обязан привести помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установит орган (ч. 3 ст. 29), а сохранить его в новом виде можно по решению суда, если это не нарушает права и законные интересы граждан и не создаёт угрозу их жизни или здоровью (ч. 4 ст. 29). Штраф для граждан за самовольные переустройство или перепланировку — от 2 000 до 2 500 ₽ (ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ), за самовольную замену газового оборудования без специализированной организации — от 5 000 до 10 000 ₽ (ч. 4 ст. 9.23), суммы — на октябрь 2026 года. Главный риск — не штраф, а обязанность вернуть всё как было.

Что из этого следует для мастера. Работы по перепланировке начинайте только после того, как заказчик покажет документ о согласовании, и делайте их строго по согласованному проекту. Если заказчик просит «пока снести, а согласуем потом», предупредите письменно о последствиях и не начинайте. Подробно о перепланировке — в третьей части серии.

Когда проект или ТЗ подписаны, у вас есть всё для окончательной сметы: объёмы по листам, материалы по ведомости, список того, что в работу не входит. Как оформить это предложением, — в статье «Коммерческое предложение», а как сделать проект приложением к договору, — в статье «Договор бытового подряда».

Термины

Дизайн-проект

Альбом чертежей и документов для ремонта и отделки: планы, развёртки, ведомости и визуализации.

Техническое задание (ТЗ) на ремонт

Приложение к договору подряда с описанием работ: план с отметками, материалы, высоты и привязки.

Обмерный план

Чертёж помещения с фактическими размерами, от которого строятся остальные листы проекта.

Привязка

Расстояние от розетки, вывода или проёма до угла, стены или пола, по которому точку находят на объекте.

Чистовой пол

Уровень готового напольного покрытия; от него обычно отсчитывают высоты в проекте.

Ведомость отделочных материалов

Таблица материалов по помещениям с артикулами и количеством.

Переустройство

Установка, замена или перенос инженерных сетей и оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ).

Перепланировка

Изменение границ или площади помещения, образование новых помещений или изменение внутренней планировки (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ).

Вопросы и ответы

Нужен ли дизайн-проект для ремонта квартиры?

Закон его не требует, но по договору подряда работу выполняют по заданию заказчика, и без проекта или ТЗ результат не с чем сравнить при приёмке. Для небольшого ремонта хватает минимального ТЗ: план с отметками, материалы с артикулами, высоты и привязки.

Что должно быть в дизайн-проекте для строителей?

Обмерный план, планы демонтажа и монтажа перегородок, электрики и сантехники, полы и потолки, раскладка плитки, развёртки стен, ведомость материалов и спецификации. Главное — размеры, высоты от чистового пола и привязки к углам и проёмам.

Как сделать ремонт без дизайн-проекта?

Составить минимальное ТЗ: план каждого помещения с отметками, материалы с артикулами, фото-референсы с пояснениями и таблицу высот и привязок. Его подписывают как приложение к договору, как и дизайн-проект.

Кто отвечает за ошибки в дизайн-проекте — дизайнер или строители?

Дизайнер отвечает перед заказчиком по своему договору. Мастер обязан немедленно предупредить заказчика о непригодной документации и приостановить работу (ст. 716 ГК РФ); если не предупредил, ссылаться на ошибку в проекте он потом не сможет.

Дизайн-проект и проект перепланировки — одно и то же?

Нет. Дизайн-проект нужен мастеру и заказчику, а для перепланировки и переустройства нужен проект, подготовленный и оформленный в установленном порядке, и решение органа местного самоуправления о согласовании (ст. 26 ЖК РФ).

Какой штраф за самовольную перепланировку квартиры?

Для граждан — от 2 000 до 2 500 ₽ по ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ (на октябрь 2026 года). Кроме штрафа, собственник обязан привести помещение в прежнее состояние (ст. 29 ЖК РФ), а сохранить перепланировку можно только по решению суда.

Статья — справочный материал, а не юридическая или налоговая консультация. Нормы, ставки и лимиты указаны на 6 октября 2026; перед подписанием договора или выбором налогового режима сверьтесь с действующей редакцией закона или с юристом.